Nachträge beim Bau: wie du sie kontrollierst

„Wenn wir schon dabei sind, machen wir das gleich mit“ — dieser Satz kostet auf deutschen Baustellen jedes Jahr Millionen. Nicht, weil Nachträge unzulässig wären: Sie sind normal. Teuer werden sie, wenn niemand mitschreibt.

Was ist ein Nachtrag — und was nicht?

Ein Nachtrag ist jede Änderung des vereinbarten Leistungsumfangs nach Vertragsschluss: zusätzliche Leistungen (die dritte Steckdosen-Reihe), geänderte Leistungen (Eiche statt Buche), entfallende Leistungen (Minderung!). Seit der Baurechtsreform regeln § 650b und § 650c BGB sogar ein förmliches Änderungsverfahren mit Anordnungsrecht des Bestellers und Regeln zur Vergütungsanpassung.

Kein Nachtrag ist, was schon geschuldet war: Wenn die Leistungsbeschreibung „fachgerechte Abdichtung“ sagt, ist die Abdichtung kein Extra. Viele „Nachträge“ sind in Wahrheit Lücken des Angebots — deshalb beginnt Nachtragskontrolle beim Angebotsvergleich: Was dort als fehlende Position auffällt, kommt später nicht als Überraschung.

Die drei Regeln der Nachtragskontrolle

Regel 1 — Schriftform vor Ausführung. Jeder Nachtrag wird vor der Ausführung schriftlich fixiert: Leistung, Betrag (oder nachvollziehbare Berechnungsbasis), Datum. Eine kurze E-Mail „wie besprochen: Position X, +2.400 € brutto“ reicht als Dokumentation. Was nicht fixiert ist, wird nicht ausgeführt — dieser eine Satz, freundlich und konsequent, erzieht jede Baustelle.

Regel 2 — Freigabe ist deine Entscheidung. Zwischen „der Statiker verlangt es“ (musst du) und „der Fliesenleger empfiehlt es“ (kannst du) liegt der ganze Spielraum deines Budgets. Jeder Nachtrag bekommt eine bewusste Ja/Nein-Entscheidung gegen die Zahl im Kostenplan — nicht auf der Leiter, sondern am Abend mit Blick auf „frei“.

Regel 3 — Nachträge erhöhen die Bezugsgrößen. Genehmigte Nachträge erhöhen die Auftragssumme — also auch die 90-%-Grenze für Abschläge und die Bemessung der Schlussrechnung. Und beim Verbraucherbauvertrag gilt: Steigt die Vergütung durch Nachträge um mehr als 10 %, steht dir für den Mehrbetrag eine zusätzliche Sicherheit von 5 % zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Details zu Sicherheiten: Abschlagszahlungen: deine Rechte.

Der Nachtrags-Workflow für die Praxis

1. Erfassen am Tag der Vereinbarung: Titel, Betrag, Grund, Gewerk — 60 Sekunden.
2. Status führen: angefragt → genehmigt → berechnet. Ein Nachtrag ohne Status ist ein Gerücht.
3. Gegen das Budget stellen: Deckt die Reserve den Betrag? Wenn nicht: Wo wird gekürzt? Diese Frage gehört vor die Freigabe, nicht nach die Schlussrechnung — siehe Budget überschritten: was jetzt?
4. In der Schlussrechnung abgleichen: Jede Rechnungsposition über dem Ursprungsauftrag muss einem genehmigten Nachtrag zuordenbar sein. Rest: Rückfrage.

In BOB ist dieser Workflow eingebaut: Nachträge werden je Auftrag mit Titel, Betrag, Grund und Entscheidungsdatum geführt, erhöhen erst nach deiner Freigabe die Auftragssumme, und der Zahlungswächter meldet automatisch jede Rechnung, die über Auftrag plus genehmigte Nachträge hinausläuft.

Wenn es doch knallt

Bleibt ein Nachtrag streitig — etwa weil der Unternehmer ausgeführt hat, was du nie freigegeben hast — hilft die Dokumentation: Wer wann was beauftragt, geliefert und gezahlt hat. Zahle strittige Beträge nicht „für den Baufrieden“; einbehaltenes Geld ist deine stärkste Verhandlungsposition. Bei größeren Summen: Verbraucherzentrale, Bauherren-Schutzbund oder Fachanwältin, bevor die Fronten hart werden.

Allgemeine Informationen — keine Rechtsberatung.