Abschlagszahlungen beim Hausbau: deine Rechte

Abschlagszahlungen sind das Blutkreislauf-System jeder Baustelle: Der Unternehmer braucht Liquidität, du behältst Kontrolle. Das Gesetz hat diese Balance präzise geregelt — nur kennen die wenigsten Bauherren ihre Seite der Regeln. Hier sind sie, mit Paragraf und Betrag.

Wann darf überhaupt ein Abschlag verlangt werden?

Grundregel des Werkvertragsrechts (§ 632a BGB): Der Unternehmer kann Abschläge in Höhe des Wertes der erbrachten und vertragsgemäßen Leistung verlangen. Kein Fortschritt, kein Abschlag — Vorkasse für Ungebautes ist gesetzlich nicht vorgesehen. Meist regelt dein Vertrag einen Zahlungsplan nach Bautenständen (Bodenplatte, Rohbau, Dach dicht …); der muss die erbrachte Leistung widerspiegeln.

Die 90-%-Grenze vor der Abnahme

Beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB: Bau eines neuen Gebäudes aus einer Hand für einen Verbraucher) setzt § 650m Abs. 1 BGB die harte Grenze:

Abschlagszahlungen dürfen zusammen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung — einschließlich genehmigter Nachträge — nicht übersteigen.

Die letzten mindestens 10 % zahlst du erst nach der Abnahme. Das ist dein stärkstes Druckmittel: Solange Mängel offen sind, ist Geld offen. Ein Zahlungsplan, der vor der Abnahme bei 95 oder 100 % landet, verstößt gegen das Gesetz — egal was unterschrieben wurde.

Die 5-%-Sicherheit: das verschenkte Recht

§ 650m Abs. 2 BGB gibt dir bei der ersten Abschlagszahlung einen Anspruch auf Sicherheit für die rechtzeitige, mängelfreie Herstellung: 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung.

Der Unternehmer hat die Wahl, die Sicherheit als Bürgschaft zu stellen — tut er es nicht, darfst du den Betrag schlicht von der ersten Abschlagszahlung einbehalten. Steigt die Vergütung später durch Nachträge um mehr als 10 %, steht dir für den Mehrbetrag eine weitere Sicherheit von 5 % zu. Viele Bauherren kennen dieses Recht nicht und zahlen die erste Rate brav in voller Höhe — und verschenken damit ihr wichtigstes Sicherungsinstrument neben dem Abnahme-Einbehalt.

Prüfe deine konkrete Rechnung im Abschlagszahlungs-Prüfer: Vertragssumme, bisherige Zahlungen, neue Rechnung — dieselbe Engine wie der Zahlungswächter in BOB, mit Normzitat.

Die Checkliste vor jeder Abschlagszahlung

1. Leistung erbracht? Der berechnete Bautenstand ist erreicht — im Zweifel selbst ansehen oder Baubegleiter fragen.
2. Summe im Rahmen? Alle bisherigen Abschläge plus dieser ≤ 90 % von (Auftragssumme + genehmigte Nachträge).
3. Sicherheit geleistet? Bürgschaft liegt vor oder 5 % wurden einbehalten.
4. Rechnung über Auftrag? Übersteigt die Summe aller Rechnungen den Auftrag, fehlt meist ein schriftlicher Nachtrag.
5. Doppelt? Gleiche Rechnungsnummer, gleicher Betrag, gleicher Monat — passiert öfter, als man denkt.

In BOB laufen genau diese Prüfungen automatisch bei jeder Rechnung — der Zahlungswächter meldet sich, bevor du zahlst, nicht danach.

Sonderfall Bauträger

Kaufst du vom Bauträger (Grundstück + Bau aus einer Hand), gilt nicht § 650m, sondern der Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung — mit eigenen Grenzen und bis zu 13 Stufen. Alles dazu im Artikel Zahlungsplan beim Bauträger (MaBV) erklärt.

Allgemeine Informationen mit Quellenangabe — keine Rechtsberatung. Bei Konflikten: Verbraucherzentrale, Bauherren-Schutzbund, VPB oder Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.