Baunebenkosten: die vollständige Liste

„Nebenkosten“ klingt nach Kleingedrucktem — tatsächlich sind es beim Bauprojekt regelmäßig 60.000 € und mehr. Diese Liste sortiert alle Posten in vier Gruppen, mit belegten Sätzen und den Positionen, die in kaum einem Angebot stehen.

Gruppe 1: Kaufnebenkosten des Grundstücks

Fällig kurz nach dem Notartermin, kaum verhandelbar, nicht finanzierbar — deshalb zuerst:

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und hängt allein vom Bundesland ab: Bayern 3,5 %, Thüringen 5,0 % (seit 2024 gesenkt), Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg und das Saarland je 6,5 %. Deinen konkreten Betrag — Position für Position — liefert der Baunebenkosten-Rechner.

Steuer-Detail für Bauherren: Kaufst du erst das Grundstück und schließt den Bauvertrag später und unabhängig ab, fällt Grunderwerbsteuer in der Regel nur auf das Grundstück an — nicht auf das Haus. Bilden beide Verträge ein „einheitliches Vertragswerk“ (typisch beim Bauträger), wird der Gesamtpreis besteuert. Hier lohnt Beratung.

Gruppe 2: Planung und Genehmigung

Diese Posten entstehen, bevor die Baustelle existiert:

• Architekt und Planung — nach HOAI je nach Leistungsumfang; auch beim GU-Vertrag steckt Planung im Preis
• Statik und Tragwerksplanung
• Bauantrag und Gebühren des Bauamts
• Vermessung (Lageplan, Absteckung, Gebäudeeinmessung)
• Bodengutachten — der Klassiker unter den „gesparten“ Posten, der sich bei den Erdarbeiten bitter rächt: Erdarbeiten sind laut POCASIO-Umfrage der häufigste Kostentreiber (49 % der Überschreiter)
• Energieberatung und Nachweise (GEG-Nachweis, Blower-Door, ggf. QNG)

Gruppe 3: Während der Bauzeit

• Baustrom und Bauwasser (Anschluss + Verbrauch)
• Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung, ggf. Feuerrohbauversicherung
• Hausanschlüsse (Strom, Wasser/Abwasser, Telekom/Glasfaser) — je nach Gemeinde und Lage sehr unterschiedlich
• Baubegleitung/Sachverständige — freiwillig, aber gerade bei Abnahmen ihr Geld wert

Gruppe 4: Finanzierungsnebenkosten

Die stillste Gruppe, weil sie nicht als Rechnung vom Handwerker kommt:

• Grundschuldbestellung (siehe oben)
• Bereitstellungszinsen auf noch nicht abgerufenes Darlehen — nach der zinsfreien Zeit; was da zusammenkommt, zeigt dir der Bereitstellungszins-Rechner
• ggf. Teilauszahlungszuschläge und Kontoführung laut Darlehensvertrag

So planst du Nebenkosten richtig

Der Fehler ist nicht, einzelne Posten zu unterschätzen — es ist, sie als einen Sammelposten zu führen. „Nebenkosten: 40.000 €“ kann niemand kontrollieren; zwanzig Einzelpositionen mit Beträgen schon. In BOB bringt die Kostenplan-Vorlage alle hier genannten Posten bereits als eigene Positionen mit — du musst nur Beträge eintragen und siehst sofort, was fehlt. Wie der Plan insgesamt aufgebaut wird, zeigt Kostenplan für den Hausbau erstellen.